Conselia : Conseil en urbanisme réglementaire, site d'information sur la réglementation de l'occupation des sols répond à vos questions concernant : permis de construire permis d'aménager permis de démolir permis groupé déclaration préalable transfert de permis constructibilité division parcellaire changement d'affectation changement de destination recours gracieux recours contentieux services instructeurs foncier bâti droit de préemption urbain servitudes assainissement permission de voirie immobilier SDRIF SRADT SCOT SDAU PLU POS SHOB SHON
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Institué par l’article L 421-1 du Code de l’Urbanisme, le certificat d’Urbanisme a pour objet de renseigner le demandeur sur les conditions de constructibilité de sa parcelle en regard du règlement de la zone du Plan d'Occupation des Sols (POS) ou du Plan Local d'Urbanisme (PLU) où elle se trouve. Il existe deux types de certificat d’urbanisme qui répondent différemment à cet objet. Le premier est le certificat d’urbanisme de simple information et le second le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme de simple information
Aussi appelé CUa, en référence au a) de l’article L410-1 du Code de l’Urbanisme, le certificat d’urbanisme de simple information est accompagné du règlement de la zone du POS ou du PLU dans laquelle se trouve la parcelle et dont la lecture doit permettre au demandeur de connaître la constructibilité de son terrain.
Il précise par ailleurs l'existence de servitudes d'utilité publique et le taux ou le montant des taxes applicables aux constructions, si elles sont autorisées.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Aussi appelé CUb, en référence au b) de l’article L410-1 du Code de l’Urbanisme, le certificat d’urbanisme opérationnel, en plus des informations du CUa, répond à la question de la faisabilité du projet qui aura été détaillé dans la demande, et précise l’existence et le caractère suffisant ou non des réseaux et voiries au droit de l’opération projetée.
Ainsi, une demande de certificat accompagnée du descriptif de l’opération projetée recevra une réponse circonstanciée sur la possibilité pour le terrain de recevoir la construction envisagée.
Attention ; ce certificat ne vaut pas autorisation de construire ! Seul le permis permettra de transformer cette réponse en autorisation.
A quoi sert Certificat d’Urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme vous permet d’obtenir une réponse de l’administration quant à la constructibilité d’une parcelle ou la faisabilité d’un projet précis, avant de déposer un permis de construire, plus coûteux et plus long à instruire.
Il vous permet notamment d’assortir un compromis de vente ou d’achat d’une clause suspensive de constructibilité ou de faisabilité plus simple à réaliser qu’un permis.
Par ailleurs, le certificat d’urbanisme donne des informations et des réponses opposables à l’administration qui l’a délivré pendant les dix-huit mois qui suivent sa délivrance.
En d’autres termes, si vous obtenez un certificat d’urbanisme le premier janvier 2009, dans lequel il est indiqué que votre parcelle est constructible, et qu’une modification ou une révision du POS ou du PLU en vient à classer cette parcelle dans une zone inconstructible, ou à en diminuer ou contraindre la constructibilité, dans les dix-huit mois qui suivent, vous pouvez, à l’appui d’une demande de permis de construire que vous déposez avant le trente mai 2010, vous prévaloir des circonstances en vigueur à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.
Enfin, pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.
Prorogation au-delà des dix-huit mois
Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.
La demande de prorogation, formulée en double exemplaire par lettre accompagnée du certificat à proroger, est déposée en mairie ou envoyée en recommandé avec accusé de réception.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
La demande est gratuite et doit être déposée à la mairie de la commune où se situe la parcelle.
Pour un CUa, elle se compose uniquement de deux exemplaires du formulaire Cerfa n° 13410*01 (que vous pouvez télécharger sur notre site en suivant ce lien) et d’un plan de situation de la parcelle dans la commune.
Pour un CUb, il faudra y joindre une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et les surfaces (SHOB et SHON) développées par le projet et un plan de masse de l’existant et du projet, le tout en quatre exemplaires.
La demande est déposée en mairie contre récépissé ou envoyée en recommandé avec accusé de réception. L’administration doit répondre dans le mois qui suit pour un certificat d'urbanisme d'information, dans les deux mois pour un certificat d'urbanisme opérationnel.
Le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite dont l’effet se limite à celui d’un CUa, c’est-à-dire de figer les conditions applicables à un projet déposé dans les dix-huit mois qui suivent la date à laquelle le certificat aurait dû être produit. Ce certificat tacite ne vaut pas certificat d’urbanisme opérationnel positif.
En conclusion
Le certificat d’urbanisme opérationnel est le plus sûr, le plus rapide et le moins coûteux des moyens de faire attester par la mairie de la constructibilité d’une parcelle.
A ce titre, il permet de garantir pendant dix-huit mois la valeur d’un terrain liée à la surface et à l’affectation qui pourront y être développées.
C’est la clause suspensive d’un compromis de vente la plus facile à faire accepter, du fait du délai et du coût restreints.
C’est une précaution utile avant le dépôt d’un permis de construire ou d’aménager pour un projet susceptible de générer un litige avec la mairie ou les voisins (le certificat est un acte administratif public, qui peut donc générer un recours des tiers).
