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CU et avis conforme du Préfet
Avant la réforme c’était la combinaison des anciens articles L.410-1 et L.421-2-2 qui soumettait le CU à l’avis conforme du Préfet.
Désormais l’avis conforme du Préfet ne doit être recueilli que pour les permis et les déclarations préalables en application des dispositions des articles L.422-5 et 6 du code de l’urbanisme.
Cette analyse est-elle exacte ?
Réponse :
L’article L.410-1 du code de l’urbanisme prévoit que « le certificat d’urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par Décret en Conseil d’Etat par l’autorité compétente mentionnée au a et b de l’art. L 422-1 du présent code ».
Cet article ne renvoie qu’au a et b de l’art. L 422-1. Cela signifie que les articles L.422-5 et L.422-6 ne s’appliquent pas aux certificats d’urbanisme mais seulement aux permis de construire, d’aménager ou de démolir ainsi qu’aux déclarations préalables.
Ainsi, l’avis conforme du préfet pour les certificats d’urbanisme n’est plus nécessaire.
Instruction CU
Que faire lorsqu’une même demande de CU b porte sur deux parcelles distinctes séparées par une voie ? Comment traiter cette demande puisque l’on ne peut faire ni d’incomplet ni d’irrecevable ?
Laisser le Cu tacite avec les effets que l’on connait.
Mais la réponse que doit faire l’administration devra t-elle porter sur les deux parcelles ? Et sous quelle forme ?
Réponse :
Le certificat d’urbanisme ne porte en principe que sur un seul terrain. Dans le cas où la demande de certificat d’urbanisme concerne une opération à réaliser sur deux terrains non contigus, la réponse devra porter sur les deux terrains.
CU a) et contrôle de légalité
L’article R.410-3 prévoit la transmission de la demande uniquement dans le cas du CU b). Qu’en est-il de la décision pour un CU a) : l’article R.410-19 mentionne la transmission des décisions dans les conditions définies aux articles L2131-1 et 2 du CGCT, or celui-ci ne distingue pas les 2 types de CU.
Réponse :
Le CU a) n’a qu’un seul effet : informer des règles existantes et garantir au bénéficiaire que les modifications de règles ne lui seront pas opposables si sa demande ou sa déclaration est déposée dans les 18 mois. Il n’a pas paru nécessaire d’organiser un contrôle de la légalité d’un tel document.
Terrain dans ou hors partie actuellement urbanisée (PAU)
Le CU a) doit-il indiquer si le terrain est dans, ou hors partie actuellement urbanisée (PAU) au titre de l’article L. 111-1-2, et de ce fait peut-il y avoir avis divergent avec le maire dès ce stade ?
Réponse :
Le CU a, certificat de simple information, qui ne se prononce pas sur la possibilité de réaliser ou non une opération, se contente d’indiquer le droit applicable. Dans une commune qui n’est dotée ni de carte communale ni de PLU, il indique donc que le RNU s’applique ainsi que l’article L. 111-1-2 sur la constructibilité limitée, sans se prononcer sur la situation du terrain dans ou hors partie actuellement urbanisée (PAU).
C’est le CU b qui indique, en fonction de la demande, si le terrain ou la partie de terrain devant supporter le projet est situé ou non dans la PAU.
Il peut donc y avoir un désaccord avec le maire sur la réponse à un CU b, mais pas sur la réponse à un CU a.
Pièces manquantes
Pour les CU, le décret ne prévoit pas la possibilité de réclamer des pièces en cours d’instruction. Comment devra-t-on agir lorsque par exemple le plan de situation manquera ?
Réponse :
C’est un faux problème car si le CU a est incomplet cela veut dire qu’il manque le plan de situation et que le terrain n’est pas identifiable. Le CU, bien que tacite n’aura aucune portée.
Dans une telle situation il convient d’adresser un courrier au demandeur de CU pour l’informer que, sa demande étant incomplète, elle ne peut pas être instruite. Il doit donc déposer une nouvelle demande.
Avis du maire
Pour les CU des communes soumises au RNU, l’article R. 410-6 prévoit que le maire transmet son « avis » mais que passé ce délai, il n’a pas d’ « observations » à formuler. Quel est le terme exact ?
Réponse :
Si le maire ne formule pas d’observations dans les délais, il n’a pas d’avis particulier. Quelle que soit le terme employé, c’est la stabilisation des règles à la date du CU tacite qui importe le plus.
Transmission du dossier à l’ABF
Quelle est la portée exacte de la transmission du dossier à l’Architecte des bâtiments de France (ABF) exécutée en application de l’article R. 410-3, s’il n’est pas prévu de recueillir son avis ?
Réponse :
Au stade du certificat d’urbanisme il n’y a pas lieu de consulter l’ABF. Par contre il y a obligation de mentionner dans le CU que le permis sera subordonné à l’accord de l’ABF.
Seules deux consultations sont prévues, dans le cadre du CU b : la desserte en réseau et la possibilité de sortir sur la rue (R 423-52 et R 423-53).
La transmission du dossier à l’ABF a pour but de l’informer de l’existence d’un certificat d’urbanisme.
Prorogation de CU
Un CU positif portant sur le détachement d’un lot pour la construction d’une habitation déjà prorogé une fois peut-il de nouveau être prorogé lorsque la demande de prorogation émane du nouveau propriétaire du terrain ? Si la prorogation est possible, sous quelle forme ?
Réponse :
Le certificat d’urbanisme peut être prorogé autant de fois que demandé par périodes d’une année dès lors que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations applicables au terrain n’ont pas changé (article R.410-17 du code de l’urbanisme). La prorogation d’un certificat d’urbanisme n’en modifira pas le contenu. Le certificat est délivré à un demandeur dont l’identité est précisée (art. R.410-1).
Il n’existe pas de mécanisme de transfert de certificat tel qu’on le connaît pour les permis. Il est néanmoins toujours possible d’effectuer une nouvelle demande ou de se prévaloir d’un certificat obtenu, par exemple, par le propriétaire du terrain.
Réponse :
Le certificat d’urbanisme peut être prorogé autant de fois que demandé par périodes d’une année dès lors que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations applicables au terrain n’ont pas changé (article R.410-17 du code de l’urbanisme). La prorogation d’un certificat d’urbanisme n’en modifira pas le contenu. Le certificat est délivré à un demandeur dont l’identité est précisée (art. R.410-1).
Il n’existe pas de mécanisme de transfert de certificat tel qu’on le connaît pour les permis. Il est néanmoins toujours possible d’effectuer une nouvelle demande ou de se prévaloir d’un certificat obtenu, par exemple, par le propriétaire du terrain.
CU et dispositions d’urbanisme
Qu’est-ce qu’on entend par le terme "dispositions d’urbanisme" repris à l’article L.421-10 du code de l’urbanisme ?
Nous ne savons pas jusqu’où aller dans l’information : -document d’urbanisme opposable -zonage du terrain -autres informations au plan de zonage type zones humides, marge de recul ou TC (espace boisé classé).
Pouvez-vous nous confirmer qu’on ne précise plus le zonage du terrain dans les CU a) ?
Réponse :
Le certificat d’urbanisme a) et b) indique les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, donne la liste des taxes et participation et la liste des servitudes. En ce qui concerne les dispositions d’urbanisme, il doit au moins indiquer si le terain est situé dans un PLU, une carte communale ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Si c’est le cas, il doit dire dans quelle zone le terrain est situé et mentionner les règles d’ordre public du RNU. Dans toute la mesure du possible (notamment lorsque le PLU est numérisé), il peut également indiquer le contenu du réglement applicable à la (ou les) zone(s) concernée(s).
Si le terrain n’est pas couvert par un document d’urbanisme, le CU doit dire quelles sont les règles qui s’appliquent (RNU, constructibilité limitée ...). Si le terrain est situé en zone de montagne, dans une commune littorale, dans un PEB, le CU doit mentionner les dispositions correspondantes du code.
Le CU b) indique en outre si le terrain est susceptible de recevoir le projet projeté
Modèle de réponse au certificat d’urbanisme
L’article R.410-21 du code de l’urbanisme indique "qu’un arrêté du ministre fixe les modèles de demande de certificat d’urbanisme et de réponse".
Ou peut-on trouver les modèles de réponse ?
Réponse :
L’arrêté du 11 septembre 2007 (JO du 13 septembre) indique les informations que doit contenir le certificat d’urbanisme. Ces dispositions sont codifiées aux articles A.410-3 à A.410-5 du code de l’urbanisme.
Retrait du CUb
Un Cub peut-il toujours faire l’objet d’un retrait, et dans quel délai ?
Réponse :
Un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) express peut faire l’objet d’un retrait par l’autorité compétente s’il est illégal. Les conditions de retrait restent soumises au régime du délai de quatre mois posé par la jurisprudence Ternon. L’uniformisation des délais de retrait de trois mois introdit par la loi ENL (article L.424-5 du code de l’urbanisme) ne concerne pas les certificats d’urbanisme. Un retrait n’est possible qu’après le respect de la procédure contradictoire.
Point de départ du délai de validité d’un CU tacite
Quel est le point de départ du délai de validité d’un CU tacite ?
Réponse :
Le délai d’instruction démarre à la date du dépôt de la demande. A l’issue de ce délai (un mois pour les CU a et deux mois pour les CU b un CU tacite est acquis. C’est le point de départ du délai de validité du CU tacite.
Détermination de la date de réception en mairie d’une demande de CU
Comment définir avec certitude la date de réception en mairie d’une demande de CU, celle-ci étant susceptible de faire naître un CU tacite ?
Réponse :
Il y a deux solutions :
- Le demandeur souhaite envoyer sa demande de certificat d’urbanisme par courrier. Il faut préciser qu’il lui est conseillé de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception afin qu’il dispose d’une date précise de dépôt. La date figurant sur l’avis de réception permet de savoir quand le délai d’instruction commercer à courir et quand peut naître le certificat d’urbanisme tacite.
- Le demandeur dépose son dossier en mairie. Le décret n’a pas formalisé la délivrance d’un récépissé de dépôt pour les certificats d’urbanisme, toutefois la mairie doit au minimum accuser réception du dossier. Il s’agit d’une obligation générale de l’administration posée par la loi relatives aux droits de citoyens dans leur relations avec leurs administrations. Cet accusé de réception permet de connaître la date de réception exacte du dossier ainsi que celle à laquelle il devient tacite.
Refus de prorogation de CU si la réforme a une incidence sur les règles applicables
Pourra-t-on refuser la prorogation de CU si la réforme a une incidence sur les règles applicables au lot concerné ?
Réponse :
La prorogation du CU devra être refusée si « les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain ont changé », ce qui est susceptible de se produire avec la réforme.
Annonce de l’éventualité d’un sursis à statuer dans une réponse à une demande de CU tardive
La réponse à une demande de CU tardive, après l’acquisition d’un CU tacite, peut-elle annoncer l’éventualité d’un sursis à statuer en réponse à une future demande de PC ?
Réponse :
Oui dès lors que le sursis à statuer était opposable à la date du CU tacite.
