Conselia : Conseil en urbanisme réglementaire, site d'information sur la réglementation de l'occupation des sols répond à vos questions concernant : permis de construire permis d'aménager permis de démolir permis groupé déclaration préalable transfert de permis constructibilité division parcellaire changement d'affectation changement de destination recours gracieux recours contentieux services instructeurs foncier bâti droit de préemption urbain servitudes assainissement permission de voirie immobilier SDRIF SRADT SCOT SDAU PLU POS SHOB SHON
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Q : Je possède un terrain de 2550 M2 situé en Zone A dans le PLU , desservi par une voie publique avec electricité et eau potable il manque l'assainissement collectif. Pouvez-vous m'indiquer la procédure pour obtenir une modification de la destination de cette parcelle n'étant pas agriculteur. Je vous remercie pour votre réponse
R : Comme vous semblez l’avoir déjà bien compris, la zone A du PLU n’est constructible que pour l’activité agricole ou assimilée. C’est donc une zone naturelle et son changement d’affectation ne relève pas d’une simple modification, mais d’une révision du PLU.
Cette procédure est initiée par le Conseil Municipal, sur la base d’un diagnostic d’incompatibilité de son urbanisme actuel avec ses ambitions ou avec des documents qui lui sont supérieurs (SCoT ou SRADT).
Il est peu probable que la commune de Montélimar obtempère pour mettre en révision son document récent au seul motif de vous être agréable, d’autant moins que, si votre parcelle est desservie par certains réseaux, elle ne s’en trouve pas pour autant à proximité de l’urbanisation existante.
Cependant, il existe une procédure qui permet de mettre en conformité un PLU avec un projet particulier. Elle requiert un jugement du Tribunal Administratif, fondé sur l’erreur manifeste d’appréciation de la commune dans l’élaboration de son PLU.
Pour cela, il vous faut déposer en mairie une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, en vue de réaliser une construction à usage d’habitation. La réponse de la mairie, délivrée sous deux mois, devrait être négative. Vous déposerez alors un recours gracieux, puis éventuellement contentieux, contre ce certificat d’urbanisme négatif, afin d’obtenir (ou pas !) un jugement en votre faveur.
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Q : bonjour j'ai l'intention d'acheter un garage d'environ 40 m2. Le bien a vendre était à l'origine une maison sur 2 étages avec jardin et garage. Le vendeur à décidé de vendre le bien en 3 lots distints : un 3 pièces au 1er étage + jardin un 2 pièces au Rc + jardin le garage transformable en 2 pièces. Pour ce faire une copropriété va être formée. Je n'ai pas le plan cadastral ni le reglement plu. pourrais je vraiment transformer le garage en t.2, puis je faire une demande de permis de construire dès maintenant (je n'ai pas encore signé de compromis) ?
R : Nous vous invitons à prendre toutes dispositions pour connaître la valeur du bien avant de l’acquérir.
En l’occurrence, ce que vous achetez est un garage, c’est-à-dire de la surface hors œuvre brute impropre à l’habitation. Pour pouvoir transformer ce garage en habitation, vous devrez en changer l’affectation, donc déposer un permis de construire.
Si vous le faîtes après avoir acheté le bien sous la description de garage et que le permis vous est refusé, vous n’aurez aucune voie de recours contre le vendeur.
Il vous faut donc signer un compromis de vente sous clause suspensive d’obtention du permis de construire pour changement de destination après division, assorti d’un délai de réalisation de la clause suspensive compatible avec l’éventuel classement du bâtiment dans une ZPPAUP (zone dans lequel l’avis de l’architecte des bâtiments de France est obligatoire, ce qui porte le délai d’instruction à six mois).
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Q : Bonjour, Dans notre commune, nous notons deux anomalies dans le P.L.U. et nous aimerions connaître votre avis : 1-L'article 4 " Disposition particulières de notre quartier", il est prèvu une hauteur de construction de R+2,5( le ,5 parait bizarre, mais c'est écrit), soit 9.75m (mais ce chiffre n'est pas marqué). Dans l'article 5 suivant "Réglement ecrit", il est porévu une hauteur de 11,50m par rapport au niveau 0. Question:1) Quel est l'article qui prime? A notre avis le 4 qui est général, le 5 devant être en correspondance avec les décisions générales. 2) Quel est la définition du 0 ? Niveau du terrain actuel en partie basse(le terrain est en légère pente) ou niveau 0 de la construction qui est enterrée par rapport au terrain actuel? 2-Il est prévu 2 C.O.S.sur ce terrain; 0,5 pour du commerce et 1,45 pour de l'habitation.Peux-t-on cumuler ces 2 C.O.S.?. Rien n'est précisé dans le règlement écrit. Merçi de prendre contact avec moi? Notre affaire va passer en justice car on se retourne contre un permis délivrée par la Mairie à notre désavantage évidemment.
R : Il nous est difficile de commenter un document que nous n’avons pas lu. Peut-être pourriez-vous nous indiquer la commune et la zone du PLU dans laquelle se situe le problème ?
Par ailleurs, chaque article doit être considéré séparément, en cela qu’il porte sur un aspect précis de la construction.
L’article qui prime donc en matière de hauteur est celui qui porte ce titre. La mention de la côte terrain à prendre en considération devrait figurer dans l’article en question ; soit le TN (terrain naturel, tel qu’il se présente avant la construction) ou TF (terrain fini, à la cote à laquelle il aura été remblayé ou déblayé pour être rendu propre à la construction).
La lecture du COS devrait être explicite (il nous faudrait en connaître la lettre) et répartir la SHON sur les deux vocations de manière inclusive (0,5 et 1,45) ou exclusive (0,5 ou 1,45).
En tout état de cause, si vous en êtes à une action en justice, il vous faut être en mesure de faire valoir votre point de vue de manière précise et exhaustive.
Nous pouvons rédiger pour vous le mémoire en réponse au pétitionnaire à l’intention du Tribunal Administratif, mais ne pouvons vous représenter en justice, ce que seul l’Avocat peut faire.
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