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La surface hors oeuvre nette (SHON) s’obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute (somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) les éléments suivants :
- les combles et sous-sols non aménageables,
- les terrasses, balcons et loggias (surfaces non closes au rez-de-chaussée),
- les surfaces de stationnement des véhicules dans la construction,
- les surfaces destinées au logement des récoltes, des animaux, du matériel agricole et aux serres de production.
Pour la SHON habitation, il s’agit de la surface hors oeuvre nette (SHON) créée affectée aux logements. Les logements à SHON nulle sont des logements créés par changement de destination (exemple bureaux transformés en logements).
Pour la SHON non habitation, elle correspond à la surface créée de chacun des types d’ouvrage autres qu’habitation du permis de construire. Elle est exprimée en m² de SHON, sauf dans le cas des bâtiments agricoles et d’élevage où elle s’exprime en surface hors oeuvre brute (SHOB).
Définition et évaluation de la
surface hors œuvre des constructions
(en application des articles L.112-7 et R.112-2 du code de l'urbanisme)
La surface hors œuvre brute (S.H.O.B.)
L'article R. 112-2 du code de l'urbanisme précise : « la surface hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. »
La surface de plancher d'un niveau se calcule hors œuvre, c'est à dire au nu extérieur des murs de pourtour.
Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte d'une part l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Constituent donc de la S.H.O.B. les niveaux suivants :
- les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple),
- tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries,
- les combles et les sous-sols, aménageables ou non, les toitures-terrasses, accessibles ou non.
Pour les toitures-terrasses, il est précisé que leur superficie ne doit pas être purement et simplement exclue de la S.H.O.B. au motif qu'elle est par ailleurs déduite du calcul de la S.H.O.N. En effet, pour certains domaines d'application comme par exemple le régime déclaratif prévu à l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, c'est la notion de S.H.O.B. qui peut être applicable or au sens de l'article R. 112 -2 les toitures-terrasses, accessibles ou non, font partie de la S.H.O.B.
Sont à exclure de la S.H.O.B. :
- les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;
- les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
- les éléments de modénature tels qu’acrotères, bandeaux, corniches ou marquises ;
- tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les trémies d'escaliers, d'ascenseurs, ou de monte charges, dès lors que les justifications nécessaires figurent dans la demande d'autorisation ou sont produites dans un délai compatible avec celui prévu pour son instruction.
- Ne constituent pas non plus des surfaces de plancher les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur, et les rampes d'accès. En revanche, constitue de la surface hors œuvre brute la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès, ou la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie d'un ascenseur.
La surface hors œuvre nette (S.H.O.N.)
L'article R. 112-2 du code de l'urbanisme précise que la surface hors œuvre nette s'obtient en déduisant de la surface hors œuvre brute un certain nombre d'éléments de surface.
a) Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions.
"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour des activités a caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial".
Selon les critères suivants :
- Critère lié à la hauteur des locaux.
Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors œuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).
- Critère lié à l'affectation des locaux.
On ne comptera pas non plus dans la surface hors œuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction, comme :
- des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ; (par exemple : chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites
- des caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local.
En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors œuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...
- Critère lié à la consistance des locaux.
Peuvent enfin être considérées comme "non aménageables', et donc exclues de la surface hors œuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sol même si leur hauteur excède 1,80 m.
Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :
- soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activité
- soit en raison de l'encombrement de la charpente.
Toutefois, il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se révèlent être applicables.
b.) Déductions relatives aux toitures-terrasses balcons, loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée.
"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée".
Cette déduction vise un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c'est-à-dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors d'air".
Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors œuvre nette d'une construction :
- les toitures-terrasses
- les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l'intérieur du gros œuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou "hors d'air". La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu'elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d'accéder aux différentes parties de l'immeuble. La déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telles que les oriels ;
- les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée .: il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d'immeubles sur pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de la surface hors œuvre nette que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires.
En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors oeuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des vérandas.
c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules.
"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménages en vue du stationnement des véhicules".
Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules : véhicules automobiles, caravanes, remorques, bateaux deux roues, voitures d'enfants ou de personnes à mobilité réduite. Outre les aires de stationnement proprement dites, on y comprendra les aires de manœuvre et les sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d'accéder aux escaliers et ascenseurs).
Par ailleurs, les rampes d'accès ne constituant pas de surface hors œuvre brute ne constituent pas non plus de surface hors œuvre nette.
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors œuvre nette, qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sol, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée).
En revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors œuvre brute les surfaces de stockage, de réserves, d'exposition ou de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d'occasion, en attente de vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire.
d) Déductions relatives à certains bâtiments. des exploitations agricoles.
"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectes au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production.
Ainsi que le précise l'article L. 112 7 du code de l'urbanisme, cette déduction ne peut concerner que les surfaces annexes aux bâtiments d'exploitation agricole quelle que soit la forme juridique d'exploitation : exploitation individuelle, exploitation agricole à responsabilité limitée, groupement agricole d'exploitation en commun, société de capitaux etc..., Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles.
Son champ d'application vise :
- les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que granges, chambres froides, caves les locaux affectés à l'hébergement des animaux
- les locaux affectés au dépôt du matériel agricole
- les locaux aménagés en serres de production. Il s'agit de locaux dans lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l'extérieur soit est améliorée parce que réalisée à l'intérieur desdits locaux.
En revanche, n'entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors œuvre nette, les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel et les autres locaux intéressant la production agricole. Il peut s'agir, par exemple, des ateliers de réparation, des locaux destinés à la transformation, à la préparation, au conditionnement ou à la vente des produits agricoles, des bureaux de l'exploitation ou ceux des coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux destinés à l'artisanat rural.
e) Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation.
"Est déduite une surface égale a 5% des surfaces hors œuvre affectées a l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a), b), et c) ci-dessus".
Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5% de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux a), b), et c) ci-avant.
.Des exemples d'application de cette disposition figurent au chapitre VI.
f) Déduction spécifique aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation.
"Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble a usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carres par logement les surfaces de plancher affectées a la réalisation de travaux tendant a l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
Cette déduction ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l'amélioration des logements insuffisamment équipés lorsque les règles de densité applicables pourraient y faire obstacle.
Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à
- la création de salles d'eau, de toilettes, l'amélioration de la ventilation ou du chauffage ou l'agrandissement de la surface de la cuisine
- la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
La franchise de 5m² par logement se comprend tous travaux confondus. Ainsi, si dans le cadre de la réfection d'un immeuble il est procédé pour tout ou partie des logements à l'amélioration de l'hygiène (création d'un cabinet de toilette par exemple) et à la fermeture de parties communes non closes situées en rez-de-chaussée, il conviendra de considérer la surface hors œuvre de l'ensemble de. ces travaux, pour procéder à la déduction dans la limite d'autant de fois 5 m² qu'il y a de logements dans l'immeuble. Le surplus éventuel constitue, bien évidemment, de la S.H.O.N.
La franchise de 5 m2 ne peut être utilisée qu'une seule fois. Dès lors qu'un immeuble aura bénéficié en une ou plusieurs fois d'une déduction totale d'autant de fois 5 m² qu'il comporte de logements, aucune nouvelle déduction ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l'article R. 112-2.
Calcul de la SHOB et de la SHON des opérations portant sur des bâtiments existants.
Pour les projets d'opérations affectant des immeubles existants, le calcul de la SHON doit être opéré dans les mêmes conditions que pour les projets de construction de nouveaux bâtiments.
Cela étant, quelques modalités particulières de calcul doivent être mises en oeuvre.
a) Projets d'agrandissement de bâtiments existants
La SHON du projet d'agrandissement s'ajoute à la SHON de la partie conservée de la construction existante. L'autorisation ne peut être délivrée que si la SHON totale de la construction agrandie respecte la densité prévue par les documents d'urbanisme applicables.
b) Projets de changement de destination ou d'usage de locaux existants.
Diverses opérations constituant des changements de destination ou d'usage peuvent avoir pour conséquence de modifier la SHON d'un bâtiment.
Deux situations doivent être envisagées :
- Le changement de destination a pour effet de créer de la SHON nouvelle à partir d'une SHOB existante.
C'est le cas, par exemple, de la transformation d'aires de stationnement en locaux d'activités, ou de locaux agricoles en locaux d'habitation.
C'est également le cas de tous travaux portant sur des combles ou des sous-sol tendant à les rendre aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. Il en va ainsi par exemple des travaux d'aménagement pour les usages précités des locaux techniques, des caves visées au chapitre II a) ci-avant ou des travaux destinés à créer ou à conforter le plancher d'un comble ou à modifier la charpente pour le dégager et le rendre utilisable.
De même, la transformation de locaux à usage d'habitation en locaux à un autre usage a pour effet de faire perdre le bénéfice de la déduction de 5% antérieurement accordée .
- Le changement de destination résulte de la création de SHON à partir d'éléments de la construction qui ne constituaient pas de SHOB.
Exemple : fermeture d'auvents ou de terrasses attenantes de plain-pied.
Dans tous les cas décrits ci-dessus il convient de vérifier la compatibilité des changements de destination projetés avec les dispositions d'urbanisme applicables à la zone concernée, à la fois au regard de la destination de la zone et des règles de densité éventuellement fixées pour la destination envisagée.
Exemple de calcul de SHON.
Sur un terrain de 2000 m² comportant déjà un bâtiment A, à usage d’habitation,. et un bâtiment B, à usage de bureaux, il est projeté de construire un bâtiment C, pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de bureaux. Il convient d'évaluer la SHON déjà construite et la SHON projetée.
- Bâtiment A : sa SHOB est de 500 m2 ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112 2 sont 200 m2 ; la déduction "isolation thermique et acoustique" prévue au e) de l'article R. 112-2 ressort à
(500 – 200) x 5% = 15 m²;
la SHON du bâtiment A est de 500 - 200 - 15 = 285 m²
- Bâtiment B : sa SHOB est de 600 m2 ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112-2 sont de 250 m2 ; s'agissant d’un bâtiment qui n'est pas à usage d'habitation, aucune déduction n'est à opérer au titre du e) de l'article R. 112-2 ;
la SHON du bâtiment B est de 600 - 250 =350 m²
- La SHON déjà construite sur le terrain est de 285 + 350 = 635 m2 . La densité de construction (au sens de l'article R. 112-1) sur ce terrain est de 635/2000 soit 0,317.
-Bâtiment C à réaliser sa SHOB totale est de 1000 m2, se décomposant en 700 m2 affectés à l'habitation et 300 m² affectés aux bureaux ; les superficies déductibles au titre des a), b) et c) de l'article R. 112-2 sont de 280 m2 pour la partie du projet affectée à l'habitation et de 95 m2 pour la partie du projet affectée aux bureaux. La SHON du projet s'évalue de la manière suivante
Partie du projet affectée à l'habitation
- SHOB 700 m2
- Déductions a), b) et c) 280 m2
- Déduction e) (700 - 280) x 5% = 21 m2
- SHON 700 - 280 – 21 = 399 m2
Partie du projet affectée aux bureaux
- SHOB 300 m²
- Déductions a), b) et c) 95 m²
- Déduction e) néant (surfaces non affectées à l'habitation)
- SHON 300 - 95=205 m²
- La SHON du bâtiment C est de 399 + 205 = 604 m²
- La SHON totale future sur le terrain est 635 + 604 = 1239 m²
La densité de construction future est 1239/2000 = 0,619.
