Conselia : Conseil en urbanisme réglementaire, site d'information sur la réglementation de l'occupation des sols répond à vos questions concernant : permis de construire permis d'aménager permis de démolir permis groupé déclaration préalable transfert de permis constructibilité division parcellaire changement d'affectation changement de destination recours gracieux recours contentieux services instructeurs foncier bâti droit de préemption urbain servitudes assainissement permission de voirie immobilier SDRIF SRADT SCOT SDAU PLU POS SHOB SHON
Définition
Selon l’article L. 311-1 du code de l'urbanisme, la Zone d’Aménagement Concerté est une zone dans laquelle "une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement ou l'équipement des terrains en vue de les céder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés".
Elle a pour objet l'aménagement et l'équipement de terrains bâtis ou non bâtis notamment en vue de la réalisation de constructions à usage d'habitation, de commerce, d'industrie, de services, d'installations et d'équipements collectifs publics ou privés.
C’est donc l’initiative d’une collectivité territoriale de définir et de gérer elle-même l’aménagement et l’équipement d’une partie de la commune, plutôt que de recourir au lotissement d’initiative privée.
Création d’une ZAC
Selon l’article L.300-2 du code de l'urbanisme, la commune, ou l’EPCI compétent, doit délibérer sur les objectifs poursuivis et sur les modalités de la concertation qui associe les habitants, les associations locales et d’autres personnes, morales ou physiques, concernées.
Le PAZ approuvé est soumis à enquête publique.
La ZAC peut être réalisée par la commune « en régie », ou par un établissement public sous « convention de mandat » ou « sous concession », ou encore par une société d’économie mixte (SEM) ou une société privée, « sous convention »
La municipalité conserve la responsabilité financière de l'opération lorsque la ZAC est réalisée sous concession. Sous convention, c'est l'organisme conventionné qui prend le risque financier de l'opération.
Les terrains situés dans la ZAC peuvent être acquis à l’amiable par l’aménageur, bien que l’expropriation par la commune, avant cession à l’aménageur, soit la règle générale.
Le dossier de création de la ZAC doit comprendre :
- Un plan de situation et un plan du périmètre de la zone,
- Un rapport de présentation justifiant l’opportunité du recours à la création de ZAC, mentionnant l’état initial de la zone et contenant une étude de l’impact du projet sur le site. - - - L'indication du choix de ZAC en régie, en concession ou en convention.
- Le choix ou non du régime de la taxe locale d'équipement.
- Le choix du document d'urbanisme applicable à l'intérieur de la zone : POS ou PAZ (plan d'aménagement de zone).
Le dossier de réalisation de la ZAC doit comprendre :
- Un plan d'aménagement de la zone (PAZ) si le POS n’est pas maintenu en vigueur, comportant un rapport de présentation, un plan d’organisation de la zone, les servitudes d'utilité publique
- Un règlement définissant l'affectation de la zone, la nature et la destination des constructions, les règles relatives à l’implantation, ainsi que la SHON autorisée.
- Le programme des équipements publics et de leur financement.
Conséquences de la création d’une ZAC
- Capacité pour la commune de surseoir à statuer sur les permis de construire qui pourraient compromettre la réalisation du projet,
- Conformément à l’article L. 123-9 du code de l'urbanisme, possibilité pour les propriétaires de terrains compris dans la ZAC de contraindre la collectivité à les acquérir,
- Les divisions foncières effectuées par l'aménageur de la zone sont exclues du régime du lotissement.
- Instauration d’un régime particulier de participation au coût des équipements publics pour les constructeurs,
- les règles du PAZ se substituent à celles du POS en vigueur,
- Les terrains peuvent être vendus et les permis accordés avant l’achèvement des travaux de viabilisation.
Toutes les dispositions juridiques particulières de la zone disparaissent à l’achèvement de la ZAC et le PAZ est incorporé au POS qu’il modifie de fait, en devenant le règlement de la zone en question.
Régimes de participation
ZAC avec TLE
Le régime général s’applique : TLE et participations prévue par l'article L 332-6-1 du Code de l’Urbanisme.
ZAC sans TLE
Des conditions de participations contractuelles sont rendues possibles par le Code Général des Impôts :
Art. 1585C du CGI : sont exclues du champ d'application de la TLE (…..) les constructions édifiées dans les ZAC lorsque le coût des équipements, dont la liste est fixée par décret en CE a été mise à la charge des constructeurs.
Art. 317 quater : Dans les ZAC, l'exclusion de la TLE (…) est subordonnée à la condition que soit pris en charge par les constructeurs au moins le coût des équipements ci-après :
Dans le cas des ZAC autres que de rénovation urbaine :
Les voies intérieures à la zone qui n'assurent pas la circulation de secteur à secteur ainsi que les réseaux non concédés qui leur sont rattachés ;
Les espaces verts, aires de jeux et promenades correspondant aux seuls besoins des habitants ou usagers de chaque secteur ;
Les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur
Les taxes rattachées à la TLE, TDCAUE, TDENS, restent en vigueur.
Selon l’article L. 311-4-1 du code de l’Urbanisme, dans la ZAC conventionnée ou concédée, les équipements publics peuvent être mis à la charge de l’aménageur, sous forme de délégation ou de participation au coût de la construction. Cependant, seuls les équipements nécessaires à la zone et à ses futurs habitants peuvent être exigés au titre de cette participation.
Pour les équipements d’une portée supérieure à la zone, seule la fraction de participation correspondant à la zone peut être demandée
Enfin si des travaux de voirie sont nécessaires pour donner accès à la zone, ils seront entièrement à la charge de la collectivité.
ZAC et PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble)
Selon l’article L. 332-9, lorsqu’une ZAC est crée dans le périmètre d'un PAE l'aménageur doit prendre à sa charge la part du programme d'équipements publics du PAE qui profite à la ZAC et les constructeurs des terrains acquis auprès de l'aménageur sont exonérés de la participation au titre du PAE
Un PAE peut aussi être instauré sur le périmètre d'une ZAC, ce qui permet de
