Définition :
Le Plan d'Occupation des Sols (POS) définit les conditions requises pour pouvoir construire sur un terrain. Il est aujourd'hui remplacé par le Plan Local d'Urbanisme, mais les POS restent valides jusqu'à leur mise en révision, à l'occasion desquelles ils deviennent des PLU.
Son champs d'application est limité à la commune, mais son contenu doit être compatible avec le Code de l'Urbanisme, d'une part, et avec les documents supracommunaux que sont le Schéma de Cohérence Territoriale et le Schéma Régional d'Aménagement et de Développement du Territoire, d'autre part.
Il se compose de plusieurs documents, dont deux principalement sont nécessaires à la détermination de la constructibilité d'une parcelle :
Le plan de zonage et le règlement de zones.
Le plan de zonage découpe l'intégralité du territoire communal en zones, chacune ayant une caractéristique propre en termes de constructibilité.
Les zones ND sont, en général, totalement inconstructibles, car elles visent à protéger des secteurs naturels, souvent boisées, de la commune.
Les zones NC sont à vocation agricole et ne peuvent être construites qu’en vue de créer les bâtiments nécessaires à l’exploitation, ce qui signifie qu’un permis ne peut y être instruit que pour un agriculteur ou assimilé (inscrit à la Mutualité Sociale Agricole).
Les zones NA : sont des zones naturelles destinées à être aménagées pour être construites, ce qui signifie que l’on ne peut y construire qu’après avoir créé les voies et réseaux nécessaires.
Les zones UA, UB, etc... sont les zones déjà construites ou viabilisées.
Des zones secondaires (UAa, NCb, UBc, NAd etc…) viennent préciser, secteur par secteur, les particularités du règlement correspondant
Le règlement de chaque zone vient préciser, en quatorze ou quinze articles, les circonstances de la constructibilité. Ces articles type, que l’on retrouve pour chaque zone dans tous les POS sont les suivants :
1 - Interdictions
Cet article donne la vocation principale de la zone (habitat, agriculture.) et spécifie les constructions qui y sont formellement interdites.
2 – Autorisations sous conditions
Ce qui n’est pas spécifiquement interdit à l’article 1 étant implicitement autorisé, cet article vient limiter les occupations du sol autorisées, dans leur vocation ou leur ampleur.
3 – Accès voirie
Cet article définit les conditions d’accès automobile à chaque lot créé, précisant notamment la largeur minimale et la longueur maximale des voies.
4 – Raccordement aux réseaux
Cet article précise les réseaux auxquels il faudra se raccorder et le mode de raccordement (séparatif ou unitaire pour l’assainissement, aérien ou souterrain pour l’EDF, …)
5 – Caractéristiques des terrains
Cet article précise quelle surface minimale doit présenter un terrain pour être constructible, notamment en cas de division de la parcelle.
6 – Implantation par rapport à l’emprise publique
Cet article donne le recul imposé à la construction par rapport à la voie publique existante ou à venir.
7 – Implantation par rapport aux limites séparatives
Cet article donne le recul imposé à la construction par rapport aux terrains des voisins, généralement en fonction de sa hauteur. C’est également lui qui donne la distance minimum pour l’ouverture d’une fenêtre créant une servitude de vue.
8 – Implantation de plusieurs bâtiments sur même propriété
Sous réserve qu’elle soit acceptée, la construction de deux bâtiments sur une seule parcelle répond également à des contraintes de distance et de servitude de vue.
9 – Emprise au sol
C’est la surface maximum que peut occuper le rez-de-chaussée de tous les bâtiments créés, y compris les annexes.
10 – Hauteur
Cet article indique la hauteur maximum de tout bâtiment construit, mesurée soit à l’égout du toit (la gouttière), soit au faîtage (le sommet du toit).
11 – Aspect extérieur
Généralement assez imprécis et sujet à interprétation, cet article prescrit ou interdit des matériaux et des modénatures pour les façades et les pignons, ainsi que pour la forme et la composition des toitures.
12 – Stationnement
C’est ici que vous trouverez le nombre de places de stationnement à créer, couvertes ou non, et la possibilité éventuelle de compenser les places que vous ne pouvez pas créer par le versement d’une somme (près de 15.000 € par place manquante !).
13 – Plantations
Cet article vous contraint à planter des arbres ou des arbustes sur la partie non construite du terrain. Attention : ces plantations sont vérifiées et comptées à la visite de conformité.
14 – Coefficient d’Occupation des Sols
Nombre par lequel vous devez multiplier la surface du terrain pour obtenir le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette (SHON) que vous pouvez construire. (La SHON est le produit d’un calcul et non la surface habitable, mais elle s’en approche).
15 – Dépassement du Coefficient d’Occupation des Sols
Possibilité, ouverte ou non, de dépasser le COS, en s’acquittant du versement d’une somme d’argent à la commune.
Conselia : Conseil en urbanisme réglementaire, site d'information sur la réglementation de l'occupation des sols répond à vos questions concernant : permis de construire permis d'aménager permis de démolir permis groupé déclaration préalable transfert de permis constructibilité division parcellaire changement d'affectation changement de destination recours gracieux recours contentieux services instructeurs foncier bâti droit de préemption urbain servitudes assainissement permission de voirie immobilier SDRIF SRADT SCOT SDAU PLU POS SHOB SHON
